潮州市潮安區鳳塘鎮如意路延長線兩側村鎮工業集聚區升級改造試點片區村企合作“三舊”改造項目實施辦法（試行）

第一章  總則

第一條  背景和目的

為進一步貫徹落實市委市政府決策部署，充分盤活存量低效用地，支持促進企業實現高質量發展，保障產業發展空間，通過推進試點片區村企合作“三舊”改造工作，提高土地集約節約利用效率和產出率，完善廠區公共服務設施，因地制宜改造出一批功能完善、生產安全、布局規范、經濟效益良好的工業項目。根據相關法律、法規和省、市有關政策，結合我區實際，制定本辦法。

第二條  適用范圍

本辦法適用于潮安區鳳塘鎮如意路延長線兩側村鎮集聚區升級改造試點片區范圍內因歷史原因形成的工業項目，經認定為規模上企業用于生產經營且效益良好的農村集體用地，擬采用村企合作模式，通過“三舊”改造實施升級改造，且改造前后均為工業用途的情形。

本辦法所指的村企合作“三舊”改造項目是指農村集體經濟組織“集體轉國有”的“三舊”改造項目，通過公開方式選擇市場主體進行合作改造。

第三條改造類型

“三舊”改造分為全面改造、微改造和混合改造三類。

（一）全面改造，是指以拆除重建方式對“三舊”用地進行再開發，或者對“三舊”用地實施生態修復、土地復墾；

（二）微改造，是指在維持現狀建設格局基本不變的前提下，以改變功能、整飾修繕、完善公共設施等方式對“三舊”用地進行綜合整治；

（三）混合改造，是指全面改造和微改造相結合的類型。

第二章  項目申報條件及實施標準

第四條  項目申報條件

申請村企合作“三舊”改造項目原則上應當符合下列條件：

（一）改造項目地塊位于鳳塘鎮試點片區“村改”范圍內規模上企業用地，符合“三舊”改造政策；

（二）改造項目地塊符合國土空間規劃（土地利用總體規劃、城鄉規劃）和產業規劃分布，改造后為工業用途；

（三）改造項目地塊所在農村集體經濟組織同意將土地“集體轉國有”；

（四）改造項目地塊中擬保留房屋建筑經房屋安全鑒定機構鑒定能達到合格（屬于A、B類）；

（五）改造項目地塊擬保留房屋建筑進行消防改造后，能符合消防安全標準[具體以消防技術服務機構出具的消防安全評估報告結論為一般以上（含一般）、建筑消防設施檢測報告結論為合格]。

第五條 項目實施標準

村企合作“三舊”改造項目改造后原則上應當符合下列標準：

（一）項目改造后容積率須大于或等于2.0；

（二）引入產業須符合《潮州市潮安區如意路延長線兩側村鎮工業集聚區升級改造片區產業入園標準操作指引》；

（三）產業項目的新建建筑固定資產投資強度應符合《廣東省工業用地“標準地”供應工作指引（試行）》（粵工信規字〔2022〕2號）要求（按新建建筑占地面積計算）；

（四）項目改造后引入產業畝均稅收應符合《廣東省工業用地“標準地”供應工作指引（試行）》（粵工信規字〔2022〕2號）要求；

（五）新建、擴建建筑物須為砼結構樓房；

（六）改造后符合國家環保要求。

第三章  項目辦理程序

第六條  項目審批權限

村企合作“三舊”改造項目審批流程按照《廣東省“三舊”標圖入庫和用地報批工作指引》（粵自然資函〔2021〕935號）執行。村企合作“三舊”改造項目的改造方案由區人民政府批準后實施，用地審批按程序報有批準權限的人民政府審批。

第七條  項目申報

涉及農村集體經濟組織對試點片區范圍集體土地開展調查摸底、征集改造意愿等相關前期工作，對符合條件的升級改造項目，由農村集體經濟組織按規定提出改造申請并提供工程設計方案、擬保留建筑房屋安全鑒定報告、擬保留建筑消防安全評估報告等相關材料向屬地政府申報村企合作“三舊”改造項目。

第八條  編制改造方案

屬地政府對農村集體經濟組織提供的有關改造申請材料進行初審，并結合實際情況組織編制改造方案草案初稿。改造方案草案初稿應明確改造地塊基本情況、改造意愿及補償安置情況、改造主體及擬改造情況、需辦理的規劃及用地手續、資金籌措、開發時序、實施監管等內容，涉及擬保留建筑需提供房屋安全鑒定報告及消防安全評估報告等。屬地政府對改造方案草案初稿和相關改造材料初審后提交區自然資源局，由區自然資源局組織編制改造方案草案。

第九條  改造方案審查

改造方案草案經區自然資源局初審通過后，按照法律法規及市“三舊”改造政策規定程序，形成改造方案草案審議稿，并組織聯合審查。區自然資源局根據會審內容提出審查意見報區人民政府審批。各單位的具體職責為：

（一）區自然資源局，主要負責審查改造項目用地是否納入省“三舊”改造地塊數據庫、是否符合國土空間規劃強制性要求，土地利用現狀情況，權屬是否清晰，改造項目涉及新建建（構）筑物是否符合規劃要求，改造后項目整體方案是否滿足規劃技術指標要求（擬保留建筑物的現狀出具規劃意見），并按部門職能提出審查意見；

（二）區住房和城鄉建設局，主要負責審查改造項目擬保留建筑房屋安全鑒定報告、建筑消防安全評估報告及建筑消防設施檢測報告的結論是否符合申報條件要求，并按部門職能提出審查意見；

（三）區發展和改革局、區財政局、潮州市生態環境局潮安分局、區農業農村局、區工業和科技信息化局、區水務局、區交運局、區稅務局負責協助審查改造方案，按部門職能提出審查意見。

第十條  集體土地完善轉用手續

原土地權利人（農村集體經濟組織）向屬地政府提交申請材料，屬地政府初審后提交區自然資源局，區自然資源局組織集體土地完善轉用手續的報批材料，報區人民政府審核。區人民政府審核同意后，由區自然資源局上報市自然資源局審查，市自然資源局審查通過后，報市人民政府審批。

第十一條  舊村莊集體建設用地轉為國有建設用地手續

原土地權利人（農村集體經濟組織）向屬地政府提交申請材料，屬地政府初審后提交區自然資源局，區自然資源局組織報批材料，同時按照《土地管理法》第四十七條有關規定發布征地預公告。相關工作完成后，提請區人民政府審核。區人民政府審核同意后，由區自然資源局上報市自然資源局。涉及同步辦理集體土地完善轉用和舊村莊集體建設用地轉為國有建設用地的，申請集體土地轉用和集體建設用地轉為國有建設用地的報批材料可一并組卷、同步報審。市自然資源局審查通過的，報市人民政府根據省人民政府委托進行審批。

第十二條  公開選擇合作改造主體

農村集體經濟組織根據項目改造方案和廣東省人民政府關于農村集體經濟組織舊村莊集體建設用地征為國有建設用地批復，按程序依法公開選擇市場主體合作開發村鎮工業集聚區“三舊”改造項目。

第十三條  項目土地供應及實施

（一）土地供應。農村集體經濟組織根據廣東省人民政府關于農村集體經濟組織舊村莊集體建設用地征為國有建設用地的批復和公開選擇合作改造主體確認書，經屬地政府書面核準，村集體經濟組織向區自然資源局提出書面申請，區自然資源局按程序上報區政府審批后，按土地現狀辦理協議出讓手續；

（二）項目實施。改造主體應按照改造方案、合作協議、監管協議的要求實施改造。

第十四條  辦理不動產登記手續

土地使用權人根據用地批準文件按程序辦理不動產登記手續。擬保留建筑涉及違法建設的，根據《關于妥善解決工業項目歷史遺留問題的處置意見》（潮自然資通〔2022〕150號）和相關法律法規完善違法建設處理（處罰）并辦理不動產登記手續。

第四章  項目監管

第十五條  改造方案批復三個月內，屬地政府應與村集體簽訂項目實施監管協議。

第十六條  在簽訂《國有建設用地使用權出讓合同》前，村集體須和公開選擇市場改造主體約定項目用地土地使用權人，屬地政府應與約定的土地使用權人簽訂項目實施監管協議。

第十七條  監管協議應明確實施項目的開工時間、范圍面積、竣工時間、產業準入條件、投資強度、產出效率等內容。

第十八條村企合作“三舊”項目微改造類應自交地之日起一年內竣工；混合改造應自交地之日起一年內動工,動工之日起二年內竣工；全面改造類應自交地之日起一年內動工,動工之日起三年內竣工。

第十九條  屬地政府應按照《項目監管協議》約定內容定期對項目實施情況進行監管與督查，對涉及違反協議以及評估不達標的項目，按照監管協議的約定處理。

第二十條  因改造主體自身原因未按時簽訂監管協議的，屬地政府應提請改造方案原批準機關撤銷改造方案批準文件。

第五章  附則

第二十一條  村企合作“三舊”改造項目原則上需符合第二章項目申報條件及實施標準，特殊情況可由屬地政府按照“一事一議”的原則提交區“村改”工作專班研究確定。

第二十二條  項目改造范圍可根據實地情況減少面積或合并歸宗。

第二十三條  本辦法未明確事項，原則上按照省、市相關規定執行。遇特殊情況，提交區“村改”工作專班另行研究明確。

第二十四條  本辦法自2023年7月5日起實施，有效期3年。執行期間，如遇有關法律法規、上級政策調整，按有關法律法規、上級政策執行，由自然資源局負責解釋。

政策解讀：關于《潮州市潮安區鳳塘鎮如意路延長線兩側村鎮工業集聚區升級改造試點片區村企合作“三舊”改造項目實施辦法（試行）》的政策解讀